Môi giới mua bán căn hộ chung cư hiện nay là hoạt động phổ biến vì nhu cầu nhà ở cũng đang tăng cao. Và để hạn chế tranh chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên thì cần phải chú ý tới hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư. Dưới đây chúng tôi sẽ chia sẻ thêm thông tin chi tiết về vấn đề này.  

Môi giới căn hộ chung cư là gì?

Hoạt động môi giới căn hộ chung cư là hoạt động trung gian, kết nối các bên mua bán và chuyển nhượng, cho thuê lại và cho thuê mua nhà. 

Và bên thực hiện môi giới sẽ tìm kiếm chủ đầu tư vào căn hộ chung cư đảm bảo đáp ứng các điều kiện của khách hàng có nhu cầu kiếm nhà ở chung cư và sau đó tham gia đàm phán và ký hợp đồng hoặc đại diện ủy quyền nhằm hoàn thành những thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua bán và cung cấp thông tin; đồng thời hỗ trợ các bên thực hiện đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê hoặc mua bán. 

Đơn vị thực hiện hoạt động môi giới căn hộ chung cư 

Đơn vị thực hiện hoạt động môi giới căn hộ chung cư chỉ được phép thực hiện hoạt động môi giới sau khi đã đảm bảo được những điều kiện theo pháp luật quy định. 

Cụ thể 

Đơn vị kinh doanh môi giới phải thành lập doanh nghiệp và ít nhất 1 người có chứng chỉnh hành nghề môi giới bất động sản 

Cá nhân có quyền thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới độc lập và có chứng chỉ hành nghề đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đăng ký nộp thuế theo luật định 

Cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi 

• Đảm bảo năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật dân sự 

• Trình độ học vấn tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên 

• Đỗ sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản 

Lưu ý: Những đơn vị kinh doanh dịch vụ môi giới căn hộ chung cư không thể vừa là nhà môi giới và vừa thực hiện hợp đồng trong giao dịch có liên quan tới căn hộ chung cư được

Hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư 

Hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư ghi nhận lại sự thỏa thuận của hai bên, nội dung bên trong bao gồm điều khoản và thỏa thuận đều phải đảm bảo theo những quy định trong Bộ luật dân sự. 

Đồng thời hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư phải được lập văn bản, tiến hành chứng thực nội dung hợp đồng bởi các bên tham gia thỏa  thuận.

Bộ luật áp dụng 

Luật áp dụng khi xác lập hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư 

• Bộ luật dân sự 2015

• Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

• Luật nhà ở năm 2014 

Vốn dĩ hoạt động môi giới chính là mang đến một dịch vụ chuyên nghiệp, những điều khoản mà bên môi giới tiến hành xác lập cùng khách hàng đảm bảo tính cụ thể và rõ ràng đồng thời phải đảm bảo hạn chế tính rủi ro về mặt pháp lý. 

Khi hợp đồng được công chứng thì thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là thời điểm công chứng hợp đồng. Nếu như các bên không có văn bản cụ thể có chứng thực hay công chứng thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực chính là lúc ký kết hợp đồng. 

Tuy không có quy định cụ thể về việc công chứng hợp đồng nhưng để hạn chế rủi ro nhất có thể thì nên có người làm chứng khi hai bên ký hợp đồng để hạn chế rủi ro nhiều nhất có thể. 

Nội dung hợp đồng

Hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư gồm những nội dung cơ bản như sau

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

Bên A: đơn vị cung cấp dịch vụ môi giới BĐS

Bên B: bên khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ và hai bên nêu rõ nội dung lập hợp đồng 

Nêu thông tin đặc điểm căn hộ: Nêu rõ địa chỉ, số phòng, số tầng và số tòa, diện tích sàn, diện tích sử dụng, kết cấu căn hộ, tiện nghi

Thỏa thuận giá cho thuê căn hộ ghi rõ bằng số và bằng chữ. 

Mục đích môi giới: mua bán

Các tài liệu và giấy tờ liên quan tới căn hộ và giấy giờ cá nhân hai bên

Điều 2: thời hạn hợp đồng 

Thời hạn do hai bên thỏa thuận với nhau về ngày ký kết, ngày bắt đầu dịch vụ môi giới và ngày kết thúc hợp đồng, tổng thời gian thực hiện hợp đồng

Quy định thêm về việc muốn kéo dài hợp đồng trước khi kết thúc thời hạn hợp đồng cũ. 

Điều 3. chi phí và phương thức thanh toán

Bên B thanh toán số tiền môi giới ghi rõ bằng số và chữ cho bên A. Mức phí này sẽ bao gồm thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. 

Ở đây phải nêu rõ các điều khoản về nghĩa vụ của hai bên khi thanh toán, chi phí bên B thanh toán cho bên A không gồm chứa những lệ phí nào khác. 

Đồng thời bên B còn phải thực hiện trách nhiệm kê khai những phí cần phải giao nộp cũng những nghĩa vụ tài chính liên quan đến hai bên hoặc phát sinh từ hợp đồng. 

Tại điều 3, nêu rõ phương thức thanh toán như thế nào và có ngày tháng rõ ràng. Nêu cả những thỏa thuận nếu như bên còn lại đặt cọc nhưng không thực thi thì chịu mất cọc. 

Cung cấp tài khoản ngân hàng nếu như chọn thanh toán theo chuyển khoản.

Điều 4: quyền lợi và nghĩa vụ của bên A

Những quyền lợi của bên A sẽ có thể yêu cầu bên B thực hiện những nghĩa vụ cần làm đồng thời còn được hưởng lợi từ việc thực hiện môi giới. 

Điều này ghi rõ số hoa hồng được nhật khi đặt cọc và khi mất cọc khi khách hàng bên B không thực thi theo hợp đồng. 

Đồng thời cũng phải nêu rõ nghĩa vụ của bên A hoàn thành đúng nghĩa vụ của mình, đảm bảo không vi phạm pháp luật. 

Ngoài ra còn phải hỗ trợ hợp tác với bên B để có thể giải quyết nhanh chóng những phát sinh trong quá trình thực hiện việc môi giới của mình. 

Điều 5: Quyền lợi và nghĩa vụ của bên B 

Đối với nêu quyền và nghĩa vụ bên B là mục cụ thể hơn của điều 3, những chi phí không liên quan tới chi phí ở điều 4 thì bên B không phải chi trả. 

Và khi thực hiện theo đúng thỏa thuận ở điều 1 sẽ nhận được khoản tiện đầy đủ và được hưởng % phạt cọc do bên khách hàng vi phạm hoặc chấp nhận mất cọc. Và còn được nhận những thông tin và sự giúp đỡ kịp thời của bên A. 

Đồng thời bên B cũng cần phải thực hiện nghĩa vụ của mình bằng việc cung cấp thông tin chính xác cho bên A cũng như là giấy tờ, thông tin giao dịch có liên quan.

Nếu xảy ra những trường hợp không muốn sử dụng dịch vụ môi giới phải gửi thông tin có bằng chứng xác thực qua email hoặc tin nhắn văn bản, hạn chế rủi ro về sau khi xử lý vụ việc. 

Đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình là thanh toán theo đúng thời hạn đã quy định 

Điều 6. chấm dứt hợp đồng 

Nêu rõ những điều kiện và khả năng có thể chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận của hai bên. 

Đồng thời nếu do một trong các bên vi phạm nội dung và điều khoản thì tự xử lý thỏa thuận. Đảm bảo giải quyết trong vòng 60 ngày.

Điều 7: Mức phạt vi phạm hợp đồng

Nêu rõ các trường hợp bên nào vi phạm hợp đồng và hình thức xử lý cho các bên vi phạm theo mỗi tình huống vi phạm khác nhau. Và liên kết với những khoản phí đã nêu rõ ở điều 3. 

Điều 8: Sự kiện bất khả kháng

Ở điều 8 thì nội dung hợp đồng nên nêu ra những trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng để có được hình thức xử lý phù hợp do điều kiện bất khả kháng gây ra. 

Đồng thời nêu rõ những nghĩa vụ thực hiện cho hai bên để hạn chế gặp phải những tình huống bất khả kháng

• Tiến hành các biện pháp ngăn ngừa hợp lý và các biện pháp thay thế cần thiết để hạn chế tối đa ảnh hưởng do sự kiện bất khả kháng gây ra

• Thông báo ngay cho bên kia về sự kiện bất khả kháng xảy ra trong vòng … ngày ngay sau khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.

Điều 9: giải quyết tranh chấp 

Nội dung điều khoản nêu rõ những hình thức các bên áp dụng cho việc giải quyết tranh chấp là từ trao đổi, thương lượng, hòa giải . Sau đó là đưa tranh chấp ra tòa để giải quyết nếu trường hợp không thể tự hòa giải thành công.

Điều 10: Điều khoản bổ sung 

Điều khoản bổ sung nhằm đảm bảo tính pháp lý và thời gian bắt đầu có hiệu lực của hợp đồng. Đồng thời đảm bảo về những thỏa thuận sau khi ký kết hợp đồng. 

Những kinh nghiệm khi ký kết hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư

Để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng, bên khách hàng cần phải lưu ý tới những điểm như sau 

Trong nội dung hợp đồng thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khi kí kết cần phải xem xét tới các thông tin của các bên được ghi trong hợp đồng. 

Cụ thể về pháp lý mua bán

Bên bán: kiểm tra thông tin người đại diện ký hợp đồng là người đại diện pháp luật hay là ủy quyền từ chính chủ đầu tư. Nếu như gặp phải người đại diện là giả mạo đại diện chủ đầu tư thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ không có hiệu lực thực hiện, người mua căn hộ sẽ bị rơi vào cảnh gặp rủi ro tiền mất tật mang. 

Bên mua: có nghĩa vụ kiểm tra thông tin của mình để đảm bảo tính pháp lý của thông tin và từ đó bảo vệ quyền lợi cá nhân phòng khi có tranh chấp xảy ra; đồng thời thông tin cá nhân này cũng sẽ liên quan tới các giấy tờ về sau và để làm sổ hồng cho căn hộ chung cư. Vì thế mà cần phải kiểm tra thông tin kỹ càng khi làm thủ tục, tránh xảy ra sai lầm không đáng có. 

Cả hai bên cần phải nắm rõ thông tin, quyền lợi và nghĩa vụ thực hiện của mình để không phải đóng phí phạt hay vi phạm hợp đồng. 

Đồng thời cần có người làm chứng khi thực hiện ký kết hợp đồng để đảm bảo về tính an toàn, tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình. 

Trên đây là những thông tin chúng tôi muốn chia sẻ hợp đồng môi giới mua bán căn hộ chung cư. Hi vọng có thể mang đến thông tin hữu ích cho mọi người để hạn chế gặp sai sót khi ký hợp đồng, nên nắm rõ những kinh nghiệm khác nhau để đảm bảo cho giao dịch suốn sẻ.